PV für Mehrfamilienhäuser. Solar vom Projektierer.
Für Vermieter gibt es drei Wege, das Dach zu nutzen: alles einspeisen, Mieterstrom nach § 21 Abs. 3 EEG oder Gebäudestrom nach § 42b EnWG. Hier steht, was jeder Weg verlangt, was er nach PVGIS-Ertrag bringt und welche Steuerregeln greifen.
Drei Wege für das Dach eines Mietshauses
Ein Vermieter kann den Solarstrom seines Mehrfamilienhauses vollständig ins Netz einspeisen, ihn als Mieterstrom an die Mietparteien verkaufen oder ihn über die gemeinschaftliche Gebäudeversorgung (Gebäudestrom) aufteilen. Bei Inbetriebnahme vom 1. August bis 31. Dezember 2026 zahlt der Netzbetreiber für Volleinspeisung 12,22 ct/kWh bis 10 kW und 10,24 ct/kWh im Anteil über 10 bis 40 kW. Beim Mieterstrom kommen zum Verkaufserlös 2,51 ct/kWh Mieterstromzuschlag bis 10 kW hinzu, dafür übernimmt der Vermieter Lieferantenpflichten. Der Gebäudestrom kommt ohne Zuschlag und ohne Reststromlieferung aus. Welcher Weg trägt, hängt vor allem davon ab, wie viel Solarstrom zeitgleich im Haus verbraucht wird.
| Frage | Volleinspeisung | Mieterstrom (§ 21 Abs. 3 EEG, § 42a EnWG) | Gebäudestrom (§ 42b EnWG) |
|---|---|---|---|
| Wer nutzt den Strom? | Niemand im Haus, alles geht ins Netz | Mietparteien mit Mieterstromvertrag | Bewohner mit Gebäudestromnutzungsvertrag |
| Reststrom für die Wohnungen | Wie bisher vom eigenen Lieferanten | Muss der Vermieter (oder ein Dritter) mitliefern | Jeder Bewohner bei einem Lieferanten seiner Wahl |
| Zuschlag vom Netzbetreiber | Erhöhte Vergütung für den ganzen Ertrag | Mieterstromzuschlag für den im Haus gelieferten Strom | Keiner, § 21 Abs. 3 EEG ist ausgeschlossen |
| Preisgrenze gegenüber Mietern | entfällt | Höchstens 90 % des Grundversorgungstarifs, Reststrom eingerechnet | Keine gesetzliche 90-%-Grenze, Preis je kWh wird im Vertrag vereinbart |
| Messung | Einspeisezähler | Messkonzept mit dem Netzbetreiber, meist mehrere Zähler | Viertelstündliche Messung bei jedem Teilnehmer |
| Aufwand für den Vermieter | gering | hoch: Verträge, Abrechnung, Stromkennzeichnung | mittel: Aufteilungsschlüssel, Jahresabrechnung |
Was der Netzbetreiber für Mieterstrom zahlt und wann nicht
Der Zuschlag ist im Inbetriebnahmemonat festgeschrieben und wird nach § 25 EEG 20 Jahre lang gezahlt. Er sinkt wie die Einspeisevergütung halbjährlich um 1 % (§ 49 EEG), die Bundesnetzagentur veröffentlicht die Werte. Die Tabelle zeigt die veröffentlichten Werte der beiden Zeiträume 2026 (Datei „Fördersätze für Solaranlagen August bis Dezember 2026“ der Bundesnetzagentur).
| Inbetriebnahme | bis 10 kW | über 10 bis 40 kW | über 40 kW bis 1 MW |
|---|---|---|---|
| 01.02. bis 31.07.2026 | 2,54 ct/kWh | 2,36 ct/kWh | 1,59 ct/kWh |
| 01.08. bis 31.12.2026 | 2,51 ct/kWh | 2,33 ct/kWh | 1,57 ct/kWh |
Was das Gesetz voraussetzt
Die Anlage sitzt auf, an oder in dem Gebäude oder einer Nebenanlage. Der Strom wird ohne Durchleitung durch das öffentliche Netz im selben Gebäude oder im selben Quartier verbraucht. Mindestens 40 % der Gebäudefläche dienen dem Wohnen. So steht es in § 21 Abs. 3 EEG.
Wofür es keinen Zuschlag gibt
Strom, der zuerst in einen Batteriespeicher fließt, bekommt keinen Mieterstromzuschlag. Wer einen Speicher plant, braucht deshalb eine Messung, die Speicherstrom und direkt gelieferten Strom trennt, und sollte den Speicher ohne Zuschlag rechnen.
Wer auszahlt
Der Netzbetreiber prüft die Voraussetzungen und zahlt den Zuschlag. Die Anlage wird dafür zwei Veräußerungsformen zugeordnet: dem Mieterstromzuschlag für den Strom im Haus und einer zweiten Form für den Überschuss, der ins Netz geht.
Größere Anlagen
Der Satz ist gestaffelt wie die Vergütung. Eine 30-kWp-Anlage erhält für ein Drittel ihrer Leistung den Satz bis 10 kW und für zwei Drittel den Satz bis 40 kW. Gewichtet sind das 2,39 ct/kWh bei Inbetriebnahme ab August 2026.
Was nicht in den Mietvertrag gehört
§ 42a EnWG trennt Wohnen und Strom streng. Die meisten Fehler bei Mieterstrom passieren hier, nicht auf dem Dach.
Eigener Vertrag, sonst nichtig
Der Mieterstromvertrag darf kein Bestandteil des Mietvertrags sein. Ein Verstoß macht den Stromvertrag nichtig. Für geleisteten Strom kann der Vermieter dann höchstens 75 % des Grundversorgungstarifs als Wertersatz verlangen (§ 42a Abs. 2 EnWG). Ausnahmen gelten nur für einzelne Sonderfälle wie Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch.
Kurze Bindung
Bei Privatkunden ist eine Laufzeit über zwei Jahre unwirksam, die Kündigungsfrist darf einen Monat nicht übersteigen. Endet das Mietverhältnis, endet der Stromvertrag mit der Rückgabe der Wohnung von selbst (§ 42a Abs. 3 EnWG).
Vollversorgung
Der Mieterstromvertrag muss auch die Stunden abdecken, in denen das Dach nichts liefert, also nachts und im Winter. Den Reststrom kauft der Vermieter oder ein Dienstleister ein und rechnet ihn mit ab.
Preisdeckel
Mieterstrom und Reststrom zusammen dürfen 90 % des Grundversorgungstarifs im Netzgebiet nicht übersteigen, gerechnet mit Grund- und Arbeitspreis (§ 42a Abs. 4 EnWG). Steigt der Grundversorgungstarif oder sinkt er, verschiebt sich die Obergrenze mit.
Beim Gebäudestrom gelten das Kopplungsverbot und die kurze Laufzeit entsprechend, der 90-%-Deckel aber nicht (§ 42b Abs. 4 EnWG). In einer Wohnungseigentümergemeinschaft kann ein Beschluss nach dem Wohnungseigentumsgesetz den Gebäudestromnutzungsvertrag ersetzen (§ 42b Abs. 6 EnWG). Mehr zum Modell: Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung.
Das Messkonzept entscheidet über Kosten und Abrechnung
Bevor ein Modul aufs Dach kommt, muss der Netzbetreiber wissen, wie im Haus gemessen wird. Er verlangt ein Messkonzept und gibt es frei. Für Mehrfamilienhäuser bedeutet das fast immer einen Umbau am Zählerschrank.
Mieterstrom: Summenzählermodell
Ein verbreiteter Aufbau: Ein Zweirichtungszähler am Hausanschluss misst, was das ganze Haus bezieht und einspeist. Dahinter misst ein Erzeugungszähler die Solaranlage, und jede Wohnung behält einen eigenen Zähler. Wohnungen ohne Mieterstromvertrag bleiben bei ihrem Lieferanten, ihr Verbrauch wird über den Summenzähler herausgerechnet. Die gelieferte Menge muss so genau ermittelt werden, wie es die vorgeschriebene Messtechnik zulässt (§ 21 Abs. 3 EEG).
Gebäudestrom: Viertelstunden
Jeder teilnehmende Haushalt braucht eine viertelstündliche Messung seines Bezugs (§ 42b Abs. 1 Nr. 3 EnWG). Je 15 Minuten wird der Solarstrom nach dem vereinbarten Schlüssel verteilt, höchstens bis zum Verbrauch der Wohnung in diesem Intervall. Fehlt ein Schlüssel, wird zu gleichen Teilen aufgeteilt. Den Schlüssel meldet der Betreiber an die Marktkommunikation (§ 42b Abs. 5 EnWG).
Speicher und Allgemeinstrom
Treppenhauslicht, Aufzug oder Heizungspumpe hängen am Allgemeinstrom des Vermieters. Er kann Solarstrom direkt nutzen, braucht aber einen eigenen Zählpunkt. Ein Speicher im Mieterstrom braucht eine Abgrenzung, weil gespeicherter Strom keinen Zuschlag bekommt. Beim Gebäudestrom darf der Speicher im selben Gebäude stehen (§ 42b Abs. 1 Nr. 2 EnWG).
Wie viel Strom ein 30-kWp-Dach liefert: PVGIS für Leipzig und Krefeld
Abgefragt mit PVGIS 5.3 der EU-Kommission am 8. Oktober 2026, 30 kWp, 14 % Systemverluste. Verglichen werden ein Satteldach mit 35° Neigung nach Süden und ein Flachdach mit Ost-West-Aufständerung bei 15° (je 15 kWp nach Osten und Westen).
| Standort und Aufbau | Jahr | je kWp | Juni | Dezember |
|---|---|---|---|---|
| Leipzig (51,34 N / 12,37 O), Süd 35° | 32.336 kWh | 1.078 kWh | 3.962 kWh | 1.030 kWh |
| Leipzig, Ost-West 15° | 26.467 kWh | 882 kWh | 3.951 kWh | 439 kWh |
| Krefeld (51,34 N / 6,58 O), Süd 35° | 31.456 kWh | 1.049 kWh | 3.832 kWh | 902 kWh |
| Krefeld, Ost-West 15° | 25.851 kWh | 862 kWh | 3.839 kWh | 398 kWh |
Im Juni liefern beide Aufbauten fast gleich viel, im Dezember die Ost-West-Variante weniger als die Hälfte. Für Mieterstrom zählt nicht nur die Jahressumme: Ost-West verteilt die Erzeugung stärker auf Vormittag und späten Nachmittag, wenn in Wohnungen gekocht und gewaschen wird. Ob das den geringeren Jahresertrag ausgleicht, lässt sich nur mit Lastgängen des Hauses rechnen. Mit eigenen Annahmen rechnen Sie im Mieterstrom-Rechner.
Volleinspeisung, Gebäudestrom oder Mieterstrom: ein Jahr im Vergleich
Modellrechnung, keine Prognose für ein bestimmtes Haus. Angenommen wird die Leipziger Süd-Anlage aus der Tabelle mit 32.336 kWh im Jahr, Inbetriebnahme im Herbst 2026. Angenommen wird außerdem, dass 40 % des Ertrags (12.934 kWh) zeitgleich in den Wohnungen verbraucht werden und 19.402 kWh ins Netz gehen. Netzstrom kostet die Mieter angenommen 0,37 €/kWh, der Mieterstrom wird zu 0,30 €/kWh verkauft, der Gebäudestrom zu 0,25 €/kWh.
| Posten im Jahr | Volleinspeisung | Gebäudestrom | Mieterstrom |
|---|---|---|---|
| Vergütung Netzbetreiber | 32.336 kWh × 10,90 ct (gewichtet) = 3.525 € | 19.402 kWh × 7,01 ct (gewichtet) = 1.360 € | 19.402 kWh × 7,01 ct (gewichtet) = 1.360 € |
| Verkauf an Bewohner | – | 12.934 kWh × 0,25 € = 3.234 € | 12.934 kWh × 0,30 € = 3.880 € |
| Mieterstromzuschlag | – | – | 12.934 kWh × 2,39 ct (gewichtet) = 309 € |
| Erlös vor Kosten | 3.525 € | 4.594 € | 5.549 € |
| Was noch abgeht | Wartung, Versicherung | dazu Messung je Wohnung, Jahresabrechnung | dazu Reststromeinkauf, Abrechnung, Lieferantenpflichten |
Rechenweg der gewichteten Sätze für 30 kWp: Volleinspeisung (10 × 12,22 + 20 × 10,24) / 30 = 10,90 ct, Überschuss (10 × 7,70 + 20 × 6,66) / 30 = 7,01 ct, Mieterstromzuschlag (10 × 2,51 + 20 × 2,33) / 30 = 2,39 ct. Die Mietparteien sparen im Mieterstrom-Beispiel 12.934 kWh × (0,37 − 0,30) € = 905 € im Jahr, beim Gebäudestrom 12.934 kWh × (0,37 − 0,25) € = 1.552 €.
Was die Zahlen zeigen: Mieterstrom bringt in diesem Beispiel vor Kosten 2.024 € mehr als die Volleinspeisung. Genau gegen diesen Betrag laufen Reststrombeschaffung, Abrechnungsdienstleister, Zählerumbau und der eigene Zeitaufwand. Sinkt der Anteil, den das Haus selbst verbraucht, auf 20 %, schrumpft der Vorsprung vor Kosten auf rund 380 € im Jahr. Lassen Sie sich deshalb jedes Angebot mit diesen Posten einzeln beziffern.
Zur Einordnung der Investition: Nach der Richtpreisformel dieser Website (Mitte 12.700 € + 823 € je kWp mit Speicher, ohne Speicher 4.020 € weniger, Spanne ±15 %) kostet eine 10-kWp-Anlage 14.400 bis 19.400 € ohne und 17.800 bis 24.100 € mit Speicher, Montage im Preis enthalten. Die Formel ist für Einfamilienhäuser gebaut. Für 30 kWp ohne Speicher ergäbe sie rund 28.400 bis 38.400 €, dazu kommen beim Mehrfamilienhaus der Umbau am Zählerschrank und das Messkonzept. Ein verbindlicher Preis entsteht erst nach Begehung.
Einkommen-, Gewerbe- und Umsatzsteuer: was für Vermieter gilt
Einkommensteuer: § 3 Nr. 72 EStG
Steuerfrei sind Einnahmen und Entnahmen aus Photovoltaikanlagen auf, an oder in Gebäuden bis 30 kWp Bruttoleistung je Wohn- oder Gewerbeeinheit, höchstens 100 kWp je Steuerpflichtigem oder Mitunternehmerschaft, jeweils laut Marktstammdatenregister. Die 30-kWp-Grenze gilt für Anlagen, die nach dem 31.12.2024 angeschafft, in Betrieb genommen oder erweitert werden (§ 52 Abs. 4 EStG). Ein Haus mit acht Wohnungen käme rechnerisch auf 240 kWp, gedeckelt wird bei 100 kWp. Für vermietende Personengesellschaften wichtig: Ist der Solarbetrieb ganz steuerfrei, färbt er nicht gewerblich auf die Vermietung ab (§ 3 Nr. 72 Satz 3 EStG).
Gewerbesteuer: erweiterte Kürzung
Wohnungsunternehmen, die nur eigenen Grundbesitz verwalten, behalten die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 GewStG, wenn die Einnahmen aus Stromlieferungen aus erneuerbaren Energien im Wirtschaftsjahr höchstens 20 % der Mieteinnahmen betragen. Strom an Letztverbraucher darf dabei nur an die eigenen Mieter gehen. Der Gewinn aus der Grundstücksverwaltung muss gesondert ermittelt werden. Wird die 20-%-Grenze überschritten, fällt nach dem Wortlaut die erweiterte Kürzung für das Jahr insgesamt weg, nicht nur für den Stromanteil.
Umsatzsteuer: § 12 Abs. 3 UStG
Lieferung und Montage von Modulen, wesentlichen Komponenten und Speichern laufen mit 0 % Umsatzsteuer, wenn die Anlage auf oder bei Wohnungen steht. Bis 30 kWp gilt diese Voraussetzung ohne Nachweis als erfüllt. Ein Mehrfamilienhaus ist ein Wohngebäude, bei größeren Anlagen muss das aber belegt werden. Die Stromlieferung an Mieter ist eine eigene Leistung neben der Miete und umsatzsteuerlich gesondert zu prüfen.
Investitionsabzugsbetrag: nur mit Betrieb
Der Investitionsabzugsbetrag nach § 7g EStG setzt einen Betrieb mit Gewinnermittlung voraus. Ist der Solarbetrieb nach § 3 Nr. 72 EStG ganz steuerfrei, wird kein Gewinn ermittelt, dann läuft er ins Leere. Wo er greift, etwa bei einer GmbH oder über 100 kWp, verschiebt er Steuer in spätere Jahre: Bis zu 50 % der geplanten Kosten werden vorab abgezogen, im Anschaffungsjahr wieder hinzugerechnet, die Abschreibung sinkt entsprechend. Das bringt Liquidität, keine dauerhafte Ersparnis.
Diese Übersicht ersetzt keine Steuerberatung. Welche Regel für Ihr Haus greift, hängt von Rechtsform und Einnahmen ab. Mehr dazu im Ratgeber Photovoltaik und Steuer.
Sieben Punkte, an denen Sie ein belastbares MFH-Angebot erkennen
- Messkonzept als Skizze. Welche Zähler sitzen wo, wer ist Messstellenbetreiber, hat der Netzbetreiber zugestimmt? Ohne diese Seite ist ein Mieterstromangebot unvollständig.
- Zählerschrank. Wie viele Zählerplätze fehlen, ist der Umbau im Preis enthalten oder kommt er als Nachtrag?
- Größe an den Grenzen gemessen. 10, 40 und 100 kW sind Stufen der Vergütung, 30 kWp die Grenze der vereinfachten Umsatzsteuerregel, 30 kWp je Einheit und 100 kWp gesamt die Grenzen der Einkommensteuerbefreiung. Wer knapp darüber plant, sollte begründen, warum.
- Ertrag mit Quelle. Die Ertragsprognose nennt Standort, Neigung, Ausrichtung und Rechenwerkzeug, die Annahme zum zeitgleichen Verbrauch steht offen da.
- Laufende Kosten je Wohnung. Abrechnung, Reststrom, Messung: Was kostet das im Jahr, und wer trägt es?
- Speicher ehrlich gerechnet. Gespeicherter Strom bekommt keinen Mieterstromzuschlag. Ein Speicher muss sich über mehr zeitgleichen Verbrauch rechnen, nicht über den Zuschlag.
- Dach und Brandschutz. Statiknachweis für die Zusatzlast und Abstände zu Brandwänden nach Landesbauordnung, gerade bei Reihen- und Blockbebauung.
Fragen von Vermietern zu Solarstrom im Haus
Das hängt vom zeitgleichen Verbrauch im Haus ab. In der Modellrechnung dieser Seite (30 kWp in Leipzig, 40 % Verbrauch im Haus) bringt Mieterstrom vor Kosten 5.549 € im Jahr, die Volleinspeisung 3.525 €. Von den 2.024 € Unterschied gehen Reststromeinkauf, Abrechnung und Zählerumbau ab. Je weniger Strom das Haus selbst verbraucht, desto eher gewinnt die Volleinspeisung.
Bei Inbetriebnahme vom 1. August bis 31. Dezember 2026 laut Bundesnetzagentur 2,51 ct/kWh bis 10 kW, 2,33 ct/kWh über 10 bis 40 kW und 1,57 ct/kWh über 40 kW bis 1 MW. Von Februar bis Juli 2026 waren es 2,54, 2,36 und 1,59 ct/kWh. Der Satz gilt 20 Jahre ab Inbetriebnahme (§ 25 EEG).
Nein. Nach § 42a Abs. 2 EnWG darf der Mieterstromvertrag kein Bestandteil des Mietvertrags sein, sonst ist er nichtig. Er bindet Privatkunden höchstens zwei Jahre und endet automatisch mit der Rückgabe der Wohnung.
Beim Gebäudestrom liefert der Vermieter keinen Reststrom, jeder Bewohner behält einen Lieferanten seiner Wahl. Es gibt keinen Mieterstromzuschlag und keinen gesetzlichen 90-%-Preisdeckel. Dafür muss der Bezug jedes Teilnehmers viertelstündlich gemessen werden, und der Solarstrom wird nach einem vereinbarten Schlüssel aufgeteilt.
Nein. Sowohl Mieterstrom als auch Gebäudestrom brauchen einen eigenen Vertrag mit jeder teilnehmenden Wohnung. Wer nicht mitmacht, bleibt bei seinem bisherigen Lieferanten. Das Messkonzept muss diese Wohnungen sauber herausrechnen.
Für die Einkommensteuer ja, solange die Anlage nach § 3 Nr. 72 EStG höchstens 30 kWp je Wohn- oder Gewerbeeinheit und insgesamt höchstens 100 kWp je Steuerpflichtigem hat. Die 30-kWp-Grenze gilt für Anlagen, die nach dem 31.12.2024 angeschafft oder in Betrieb genommen werden. Für ältere Anlagen gilt die frühere Fassung. Gewerbe- und Umsatzsteuer sind gesondert zu prüfen.
Nicht automatisch. § 9 Nr. 1 GewStG erlaubt Einnahmen aus Strom aus erneuerbaren Energien bis 20 % der Mieteinnahmen im Wirtschaftsjahr. Strom an Letztverbraucher darf dabei nur an eigene Mieter geliefert werden, und der Gewinn aus der Grundstücksverwaltung muss gesondert ermittelt werden.
Nach § 12 Abs. 3 UStG gilt für Lieferung und Montage von Modulen, wesentlichen Komponenten und Speichern 0 %, wenn die Anlage auf oder bei Wohnungen steht. Bis 30 kWp gilt das ohne weiteren Nachweis. Bei größeren Anlagen auf einem Wohnhaus gilt der Nullsatz ebenfalls, die Voraussetzung muss aber belegt werden.
Den KfW-Kredit 270 (4,64 bis 12,28 % effektiver Jahreszins, Stand 29.09.2026, bis 100 % der Kosten, Laufzeit 2 bis 30 Jahre, Antrag vor Vorhabensbeginn über die Hausbank). Er ist ein Kredit, kein Zuschuss. Dazu kommen die Einspeisevergütung für den Überschuss (bei Inbetriebnahme bis 31.12.2026 gestaffelt 7,70 ct/kWh bis 10 kW, 6,66 ct über 10 bis 40 kW und 5,44 ct über 40 bis 100 kW) und beim Mieterstrom der Zuschlag. Der Investitionsabzugsbetrag nach § 7g EStG verschiebt Steuer nur in spätere Jahre.
