Photovoltaik in Zossen. Solar vor den Toren Berlins.

Der Zensus 2022 zählt in Zossen 5.744 Gebäude mit Wohnraum und 20.192 Einwohner. Das Bild ist eindeutig ländlich-eigenheimgeprägt: 88 Prozent der Häuser haben nur eine oder zwei Wohnungen, drei von vier stehen frei, und neun von zehn gehören Privatpersonen. Auffällig ist das Alter des Bestands, denn er teilt sich in zwei große Blöcke.

Quelle: Zensus 2022, Gebäude mit Wohnraum nach Baujahr für die Stadt Zossen (Regionalschlüssel 120720477477), Stichtag 15.05.2022, Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, CC BY 3.0 DE. Kleinwerte statistisch überlagert, Summen können daher leicht abweichen.

Mehr als jedes dritte Haus ist älter als 1950. Mit 2.064 Gebäuden aus der Zeit vor 1950 liegt Zossen deutlich über dem, was man im Berliner Speckgürtel erwartet. Bei diesen Häusern beginnt unsere Planung nicht mit dem Modullayout, sondern mit Sparren, Lattung und dem Zustand der Ziegel. Ein Dach, das in zehn Jahren ohnehin neu gedeckt werden muss, deckt man besser vorher, sonst wird die Anlage zweimal montiert. Ebenso oft ist der alte Zählerschrank der eigentliche Engpass, denn für Wechselrichter, Speicher und den neuen Zähler braucht es einen Zählerplatz nach heutigem Stand.

Die Neunziger sind das stärkste Jahrzehnt. Allein zwischen 1990 und 1999 entstanden 1.394 der heutigen Gebäude mit Wohnraum, fast ein Viertel. Diese Dächer sind tragfähig und haben meist eine klare Ausrichtung, gehen aber auf das dritte Jahrzehnt zu. Wir sehen uns Eindeckung und Unterspannbahn deshalb vor dem Angebot an, damit unter einer Anlage, die 25 Jahre und länger laufen soll, nichts nachgebessert werden muss.

Seit 2016 sind 406 Häuser dazugekommen. Der Wärmeplan rechnet mit einem Bevölkerungswachstum auf 150 Prozent bis 2045, überwiegend in neuen Baugebieten. Wer jetzt neu baut, plant die Solaranlage am besten zusammen mit Wärmepumpe und Wallbox, solange Leerrohre und Zählerschrank noch offen liegen.

Eigentümer und Mieter. Von den 10.183 Wohnungen in Zossen bewohnen die Eigentümer 44 Prozent selbst. Die Mehrheit ist vermietet, und auch dann gehört das Haus meist Privatpersonen; kommunale und privatwirtschaftliche Wohnungsunternehmen halten zusammen knapp 1.300 Wohnungen. Wer zur Miete wohnt, entscheidet nicht selbst über das Dach. Für Vermieter mit mehreren Parteien im Haus rechnet sich eine Anlage meist nur mit einem Mieterstrom- oder Gemeinschaftskonzept, das wir dann gleich mitplanen.

Zossen hat seinen kommunalen Wärmeplan lange vor der gesetzlichen Frist Mitte 2028 erarbeitet; der Endbericht der Megawatt Ingenieurgesellschaft trägt das Datum 23. Februar 2026. Die Ausgangslage ist klar: 2023 brauchte die Stadt 124 GWh Wärme, 95 Prozent davon aus fossilen Quellen, vor allem Erdgas und danach Heizöl. Sechs kleine Wärmenetze, alle mit Erdgas betrieben, decken zusammen nur 8 Prozent. Der Zensus zeigt dasselbe an den Häusern: 4.273 der 5.744 Gebäude heizen mit Gas, 74 noch mit Kohle, und mit Wärmepumpe, Solar- oder Geothermie erst 290.

Für das Zielszenario 2045 sieht der Plan nur 16 kleinere Gebiete mit Wärmenetzpotenzial vor, vertieft untersucht wurden die Kernstadt, das Umfeld der Goetheschule und ein Bereich in Wünsdorf. Alles andere, also der weitaus größte Teil der Eigenheime, versorgt sich weiter selbst. Für diese Häuser nimmt der Plan an, dass rund 70 Prozent der Wärme künftig aus Luft-Wärmepumpen kommt, weil sie sich bei der lockeren Bebauung in Zossen überwiegend sehr gut eignen. In den Wohngebieten könnte das Gasnetz in den 2040er-Jahren schrittweise stillgelegt werden.

Für Ihre Solaranlage folgt daraus eine Planungsregel: Wer seine Gasheizung in den nächsten Jahren ersetzen muss, legt die Anlage heute auf den späteren Strombedarf der Wärmepumpe aus und nicht nur auf den Haushaltsstrom. Wir rechnen dann zwei Varianten, mit und ohne Wärmepumpe, und lassen im Zählerschrank Platz für den zusätzlichen Abgang. Der Plan hält auch fest, dass E.DIS das Stromnetz für diese Elektrifizierung prüfen und wo nötig ausbauen soll.

Wichtig zur Einordnung: Der Wärmeplan schreibt Ihnen nichts vor. Laut Endbericht ergibt sich aus dem Beschluss der Stadtverordneten keine rechtliche Außenwirkung; verbindlich würde erst eine eigene Ausweisung von Wärmenetzgebieten, Grundstück für Grundstück.

Quellen: Stadt Zossen, Kommunale Wärmeplanung, Endbericht vom 23.02.2026, Kurzzusammenfassung, Abschnitte 4.3 und 7, Maßnahmen Ü1 und D3; Zensus 2022, Gebäude nach Energieträger der Heizung.

Grundsätzlich brauchen Sie für Module auf dem Dach keine Baugenehmigung: Solaranlagen auf Dächern sind in Brandenburg verfahrensfrei nach § 61 Abs. 2 Nr. 3 Buchst. a BbgBO. Eine Solarpflicht gibt es ebenfalls nicht, § 32a BbgBO ist aufgehoben. In Zossen gibt es trotzdem zwei Stellen, an denen eine Behörde oder eine Satzung mitentscheidet.

Gestaltungssatzung für das Sanierungsgebiet Innenstadt. Die Stadtverordneten haben sie am 8. Juli 2009 beschlossen. Sie gilt für An der Wache, Rosengasse, Baruther Straße, Berliner Straße, Marktstraße, Am Stadtpark, Kleiner Hack, Am Dammgarten, Marktplatz, Kirchplatz und Am Kietz sowie für Teile von Bahnhofstraße, Luckenwalder Straße, Kirchstraße, Mittenwalder Straße, Straße der Jugend und Fischerstraße; die genaue Grenze zeigt die Gebietskarte auf der Satzungsseite der Stadt. Ausdrücklich erfasst sind auch Vorhaben, die keine Baugenehmigung brauchen. Nach § 6 Abs. 4 sind Solaranlagen dort auf der rückwärtigen Dachfläche und auf untergeordneten Nebengebäuden zulässig, zur Straße hin also nicht. Wer dagegen verstößt, handelt nach § 13 ordnungswidrig, das Bußgeld kann bis zu 10.000 Euro betragen. Für die Dächer selbst schreibt die Satzung unglasierte, ziegelrote Tondachziegel vor; diese Eindeckung muss auch nach der Montage so bleiben.

Eine Lockerung stand schon einmal auf der Tagesordnung: Im Februar 2022 beantragte eine Fraktion der Stadtverordnetenversammlung, nach Süden zeigende Vorderseiten bis zu einem Drittel der Dachhaut für Photovoltaik zu öffnen. Der Bauausschuss vertagte den Antrag im März 2022, die Antragsteller zogen ihn zur Überarbeitung zurück. Auf der Satzungsseite der Stadt steht im Oktober 2026 weiterhin die Fassung von 2009. Liegt Ihr Haus in der Altstadt, fragen wir vor der Planung beim Bauamt im Rathaus in der Marktstraße 20 nach dem aktuellen Stand.

Denkmalschutz. Einen per Satzung geschützten Denkmalbereich hat Zossen nicht; im ganzen Landkreis Teltow-Fläming gibt es laut Denkmalliste nur einen, in Trebbin. Dafür führt die Liste in Zossen zahlreiche Einzeldenkmale. In der Kernstadt sind das unter anderem der historische Markt- und Kirchplatz, die Dreifaltigkeitskirche, die Schlossanlage an der Kirchstraße, das Scheunenviertel am Töpchiner Weg mit 16 Scheunen und der Straßenzug Weinberge. In Wünsdorf und der Waldstadt stehen viele Bauten der früheren Garnison unter Schutz, etwa die Bunkeranlagen Maybach I und II, die Kaserne des Panzer-Regiments Nr. 5, die Infanterie-Schießschule und die Offiziershäuser am Ahornring; der Wärmeplan nennt dort einen besonders hohen Anteil denkmalgeschützter Gebäude. Dazu kommen die Dorfkirchen in Glienick, Nunsdorf, Schünow und Wünsdorf sowie alte Gehöfte, etwa in Schöneiche und Wünsdorf.

Wer an einem dieser Gebäude oder in seiner Umgebung Module montieren will, braucht eine Erlaubnis nach § 9 Brandenburgisches Denkmalschutzgesetz. Zuständig ist nicht das Landesamt für Denkmalpflege, obwohl es seinen Sitz in Wünsdorf am Wünsdorfer Platz hat, sondern die untere Denkmalschutzbehörde des Landkreises in Luckenwalde, Am Nuthefließ 2. Der Landkreis stellt dafür ein Antragsformular bereit (Stand 11.07.2025), gefragt sind Gemarkung, Flur und Flurstück, eine Beschreibung der Arbeiten und Fotos. Die Aussichten sind besser als ihr Ruf: Nach der Verwaltungsvorschrift VV EED vom 20. Juli 2023 soll die Erlaubnis für Solaranlagen regelmäßig erteilt werden, und eine erhebliche Beeinträchtigung liegt in der Regel nicht vor, wenn die Module von Straßen, Wegen, Plätzen oder Friedhöfen aus nicht zu sehen sind.

Quellen: Stadt Zossen, Gestaltungssatzung für das Sanierungsgebiet Innenstadt vom 08.07.2009 (§§ 1, 2, 6, 13) und Satzungsseite; Niederschrift des Bauausschusses vom 16.03.2022, TOP 10.3 (Vorlage 022/22); BLDAM, Denkmalliste Landkreis Teltow-Fläming, Stand 01.01.2026; Landkreis Teltow-Fläming, Denkmalrechtliche Erlaubnis; VV EED vom 20.07.2023; Brandenburgische Bauordnung, abgerufen im Oktober 2026.

Weil das ganze Stadtgebiet im E.DIS-Netz liegt, ist der Weg für jedes Dach in Zossen derselbe. Die Reihenfolge ist wichtiger als die einzelnen Formulare, denn wer zu früh montiert oder zu spät meldet, wartet auf den Zähler:

• Zuerst das Datenerfassungsblatt. E.DIS behandelt es als Voranfrage für die Netzverträglichkeitsprüfung. Solange Angaben fehlen, beginnt die Prüfung nicht.
• Wechselrichter über ZEREZ. Für den Nachweis reicht seit dem 1. Februar 2025 die Registrierungsnummer im Zertifikateregister ZEREZ; das Einheitenzertifikat als Anhang entfällt.
• Inbetriebsetzung ankündigen. Spätestens zwei Wochen vor dem Anschlusstermin geht die Inbetriebsetzungsanmeldung an E.DIS, mit der tatsächlich verbauten Zahl und Type von Modulen und Wechselrichtern.
• Registereintrag abgleichen. Leistung und Datum im Marktstammdatenregister müssen mit der Meldung an E.DIS übereinstimmen, sonst stockt die Vergütung.

Die Einspeisevergütung zahlt E.DIS in monatlichen Abschlägen, die jeweils am 15. des Folgemonats kommen, dazu eine Jahresendabrechnung. Für ein Steckersolargerät ist in Zossen keine eigene Anmeldung beim Netzbetreiber nötig; nach Angabe von E.DIS genügt seit Mai 2024 der Eintrag im Marktstammdatenregister, bei höchstens 2 kWp Modulleistung und 0,8 kW Wechselrichterleistung.

Datenblatt, Inbetriebsetzungsanmeldung und Registereintrag erledigen wir für Sie; Sie unterschreiben nur, was der Anlagenbetreiber selbst unterschreiben muss.

Quellen: E.DIS Netz GmbH, Datenerfassungsblatt Photovoltaikanlagen, Inbetriebsetzungsanmeldung für Erzeugungsanlagen und FAQ Erneuerbare Energien, Stand Oktober 2026.